عقود المقاولات والبناء في السعودية: الشروط والالتزامات القانونية 2026

يُعد قطاع المقاولات والبناء من أكبر القطاعات الاقتصادية في المملكة العربية السعودية وأكثرها ديناميكية، خاصة في ظل المشاريع العملاقة المرتبطة بـ رؤية 2030. وتُشكِّل عقود المقاولات الإطار القانوني الذي يحكم العلاقة بين أطراف عملية البناء والتشييد، ويحدد الحقوق والالتزامات والضمانات لكل طرف. إن فهم الجوانب القانونية لعقود المقاولات أمر بالغ الأهمية لكل من أصحاب المشاريع والمقاولين والاستشاريين على حد سواء.

في هذا الدليل القانوني الشامل، نستعرض بالتفصيل كل ما يتعلق بعقود المقاولات في المملكة العربية السعودية لعام 2026، من أنواع العقود وبنودها الأساسية إلى ضمانات الأعمال وتسوية المنازعات الإنشائية.

الإطار القانوني لعقود المقاولات في السعودية

الأنظمة واللوائح المنظمة

تخضع عقود المقاولات في المملكة لمنظومة تشريعية متكاملة تشمل:

• نظام المعاملات المدنية (1444هـ): يتضمن الأحكام العامة لعقد المقاولة في الباب الخاص بالعقود المسماة.
• نظام المنافسات والمشتريات الحكومية: ينظم عقود المقاولات مع الجهات الحكومية.
• نظام تصنيف المقاولين: يحدد شروط ومعايير تصنيف المقاولين.
• كود البناء السعودي: يضع المعايير والاشتراطات الفنية للبناء والتشييد.
• نظام التحكيم: ينظم آلية حل المنازعات عن طريق التحكيم.

يمكن الاطلاع على الأنظمة عبر موقع هيئة الخبراء بمجلس الوزراء.

تعريف عقد المقاولة

عقد المقاولة هو عقد يتعهد بموجبه أحد طرفيه (المقاول) بأن يصنع شيئاً أو يؤدي عملاً لقاء أجر يتعهد به الطرف الآخر (صاحب العمل/المالك)، دون أن يكون المقاول تابعاً لصاحب العمل أو نائباً عنه.

نص نظام المعاملات المدنية في أحكام عقد المقاولة على أن: "المقاولة عقد يتعهد بمقتضاه أحد طرفيه بأن يصنع شيئاً أو يؤدي عملاً لقاء بدل يتعهد به الطرف الآخر."

أنواع عقود المقاولات في السعودية

التصنيف حسب طريقة التسعير

التصنيف حسب نطاق العمل

• عقد البناء الكامل (Turnkey): يتولى المقاول تسليم المشروع جاهزاً للتشغيل.
• عقد الباطن: يتعاقد المقاول الرئيسي مع مقاولين فرعيين لتنفيذ أجزاء من العمل.
• عقد الإدارة الإنشائية: يتولى مدير المشروع الإشراف والتنسيق بين المقاولين.
• عقد الصيانة: يتعلق بأعمال الصيانة الدورية أو التصحيحية.

البنود الأساسية في عقد المقاولة

بنود التعريف والنطاق

يجب أن يحدد العقد بوضوح:

• أطراف العقد: تحديد دقيق لصاحب العمل والمقاول والاستشاري.
• نطاق العمل: وصف تفصيلي لجميع الأعمال المطلوبة.
• المواصفات الفنية: المعايير والمواصفات الواجب الالتزام بها.
• المخططات والرسومات: المخططات الهندسية المعتمدة.
• موقع العمل: تحديد دقيق لموقع المشروع وحدوده.

بنود المقابل المالي

• قيمة العقد: المبلغ الإجمالي أو طريقة حساب المقابل.
• جدول الدفعات: مواعيد وشروط الدفعات المرحلية.
• الدفعة المقدمة: نسبتها وشروط استردادها.
• المحتجز (الاستقطاعات): نسبة المبالغ المحتجزة كضمان.
• الدفعة الختامية: شروط صرف الدفعة الأخيرة.
• آلية تعديل الأسعار: أحكام تعديل الأسعار في حال تغير التكاليف.

بنود المدة الزمنية

• تاريخ البدء: تحديد تاريخ بدء العمل أو آلية تحديده.
• مدة التنفيذ: المدة الإجمالية المحددة لإنجاز المشروع.
• البرنامج الزمني: جدول زمني تفصيلي لمراحل العمل.
• التمديدات: شروط وإجراءات تمديد المدة.
• الغرامات التأخيرية: نسبة ومقدار الغرامة عن كل يوم تأخير.

يُحدَّد عادةً سقف أعلى للغرامات التأخيرية لا يتجاوز نسبة معينة من قيمة العقد (غالباً 10%).

التزامات أطراف عقد المقاولة

التزامات صاحب العمل (المالك)

يلتزم صاحب العمل بعدة التزامات رئيسية:

• تسليم الموقع: تسليم موقع العمل خالياً من العوائق في الموعد المحدد.
• سداد المستحقات: دفع المستخلصات والمستحقات المالية في مواعيدها.
• توفير المخططات: تسليم المخططات والرسومات المعتمدة في الوقت المناسب.
• التصاريح والتراخيص: الحصول على التصاريح اللازمة من الجهات الحكومية.
• التعاون والتنسيق: التعاون مع المقاول وعدم عرقلة سير العمل.

التزامات المقاول

يتحمل المقاول التزامات واسعة تشمل:

• تنفيذ الأعمال: إنجاز العمل وفقاً للمواصفات والمخططات المعتمدة.
• الجودة: الالتزام بمعايير الجودة المحددة في العقد وكود البناء السعودي.
• الالتزام بالمدة: إنهاء العمل ضمن المدة الزمنية المتفق عليها.
• السلامة المهنية: الالتزام بمعايير الصحة والسلامة المهنية.
• التأمين: توفير التأمينات المطلوبة (تأمين الأعمال، تأمين المسؤولية).
• العمالة: توفير العمالة الكافية والمؤهلة.
• المواد: استخدام مواد مطابقة للمواصفات المعتمدة.

التزامات الاستشاري (المهندس المشرف)

• الإشراف الفني: مراقبة جودة التنفيذ ومطابقته للمواصفات.
• اعتماد المستخلصات: مراجعة واعتماد طلبات الدفع المقدمة من المقاول.
• إصدار الأوامر التغييرية: إصدار أوامر التغيير اللازمة.
• حل الخلافات الفنية: البت في الخلافات الفنية بين المالك والمقاول.
• الحياد: التصرف بحياد ونزاهة بين أطراف العقد.

الضمانات في عقود المقاولات

أنواع الضمانات المطلوبة

فترة ضمان الأعمال (فترة الصيانة)

بعد الاستلام الابتدائي للمشروع، تبدأ فترة ضمان الأعمال التي يلتزم خلالها المقاول بإصلاح أي عيوب أو خلل في الأعمال المنفذة:

• المدة المعتادة: سنة واحدة من تاريخ الاستلام الابتدائي.
• التزام المقاول: إصلاح أي عيوب تظهر خلال فترة الضمان على نفقته.
• الاستلام النهائي: يتم بعد انقضاء فترة الضمان وإصلاح جميع العيوب.

الضمان العشري (ضمان المتانة)

نص نظام المعاملات المدنية على الضمان العشري للمباني والمنشآت الثابتة:

• يضمن المقاول والمهندس المصمم سلامة المبنى لمدة عشر سنوات من تاريخ التسليم.
• يشمل الضمان التهدم الكلي أو الجزئي والعيوب التي تهدد متانة المبنى وسلامته.
• لا يجوز الاتفاق على إعفاء المقاول أو المهندس من هذا الضمان.

نص نظام المعاملات المدنية على أن: "يضمن المهندس المعماري والمقاول متضامنين ما يحدث خلال عشر سنوات من تهدم كلي أو جزئي فيما شيداه من مبانٍ أو أنشآه من منشآت ثابتة."

التأخير في التسليم وغرامات التأخير

أسباب التأخير المقبولة

قد يُعفى المقاول من غرامات التأخير إذا كان التأخير ناتجاً عن:

• القوة القاهرة: ظروف خارجة عن إرادة المقاول لا يمكن توقعها أو تجنبها (كوارث طبيعية، أوبئة).
• تأخر صاحب العمل: عدم تسليم الموقع أو المخططات في الموعد المحدد.
• تأخر الدفعات: عدم سداد المستحقات المالية في مواعيدها.
• الأوامر التغييرية: تعديلات جوهرية في نطاق العمل.
• ظروف الموقع غير المتوقعة: اكتشاف عوائق في الموقع لم تكن متوقعة.
• تأخر التصاريح: تأخر الجهات الحكومية في إصدار التصاريح اللازمة.

حساب غرامات التأخير

تُحسب غرامات التأخير عادةً على النحو التالي:

• نسبة يومية من قيمة العقد (عادة بين 0.5% و1% أسبوعياً).
• سقف أعلى لا يتجاوز نسبة محددة من قيمة العقد (عادة 10%).
• في العقود الحكومية، تخضع الغرامات لأحكام نظام المنافسات والمشتريات الحكومية.

حقوق المقاول في حالة التأخير من المالك

إذا تسبب المالك في تأخير المشروع، يحق للمقاول:

• المطالبة بتمديد مدة العقد.
• المطالبة بتعويض عن التكاليف الإضافية الناتجة عن التأخير.
• تعليق العمل في حالات التأخير الجسيم في الدفعات.
• فسخ العقد في حالات الإخلال الجوهري.

الأوامر التغييرية (أوامر التعديل)

مفهوم الأمر التغييري

الأمر التغييري هو تعليمات يصدرها صاحب العمل أو المهندس المشرف لتعديل نطاق العمل المتفق عليه في العقد الأصلي. ويمكن أن يشمل:

• إضافة أعمال جديدة لم تكن ضمن العقد الأصلي.
• حذف بعض الأعمال من نطاق العقد.
• تعديل المواصفات أو المخططات.
• تغيير تسلسل أو طريقة التنفيذ.

ضوابط الأوامر التغييرية

• يجب أن تصدر الأوامر التغييرية كتابياً.
• حدود نسبية للزيادة أو النقص (عادة لا تتجاوز 10-20% من قيمة العقد).
• تُسعَّر الأعمال الإضافية بأسعار العقد الأصلي ما أمكن.
• يحق للمقاول المطالبة بتمديد المدة إذا أثرت التعديلات على الجدول الزمني.

تسوية منازعات المقاولات

أنواع المنازعات الشائعة

• النزاع حول جودة الأعمال ومطابقتها للمواصفات.
• الخلاف على المستحقات المالية والمستخلصات.
• المطالبة بالتعويض عن التأخير أو الإخلال.
• الخلاف حول تقييم الأوامر التغييرية.
• النزاع حول ظروف الموقع غير المتوقعة.
• الخلاف حول الاستلام الابتدائي أو النهائي.

آليات تسوية المنازعات

التسوية الودية

• المفاوضات المباشرة بين أطراف العقد.
• اللجوء للاستشاري كحكم أولي في الخلافات الفنية.
• لجان فض النزاعات المنصوص عليها في العقد.

الوساطة

• الاستعانة بوسيط مختص في منازعات البناء.
• إجراء غير ملزم يهدف للوصول إلى حل توافقي.
• يحافظ على العلاقة بين الأطراف.

التحكيم

• اللجوء إلى هيئة تحكيم متخصصة وفقاً لنظام التحكيم السعودي.
• قرار التحكيم ملزم وقابل للتنفيذ.
• يُنصح بالنص على شرط التحكيم في العقد.
• يمكن اللجوء إلى المركز السعودي للتحكيم التجاري (SCCA).

القضاء

• المحاكم التجارية هي المختصة بنظر منازعات المقاولات.
• يمكن رفع الدعاوى عبر منصة ناجز.

الاستلام الابتدائي والنهائي

الاستلام الابتدائي

يتم الاستلام الابتدائي عند إنجاز المقاول لجميع الأعمال المتفق عليها:

• تشكيل لجنة استلام من صاحب العمل والاستشاري.
• إجراء فحص شامل للأعمال المنفذة.
• إعداد قائمة بالملاحظات والعيوب (Punch List).
• تحديد مدة لإصلاح الملاحظات.
• بدء فترة الضمان من تاريخ الاستلام الابتدائي.

الاستلام النهائي

يتم الاستلام النهائي بعد انقضاء فترة الضمان:

• التأكد من إصلاح جميع العيوب التي ظهرت خلال فترة الضمان.
• إعداد محضر الاستلام النهائي.
• تحرير ضمان حسن الأداء.
• صرف المبالغ المحتجزة للمقاول.

نصائح قانونية لصياغة عقد مقاولة متين

للمالك (صاحب العمل)

• تحديد نطاق العمل بدقة متناهية لتجنب النزاعات لاحقاً.
• اشتراط ضمانات مالية كافية من المقاول.
• تضمين آلية واضحة لحل النزاعات.
• النص على غرامات التأخير بشكل صريح ومحدد.
• اشتراط التأمين الشامل على الأعمال والمسؤولية.

للمقاول

• مراجعة المخططات والمواصفات بدقة قبل التوقيع.
• التأكد من وضوح شروط الدفع وآلية الدفعات.
• تضمين بنود تعديل الأسعار في العقود طويلة الأجل.
• توثيق جميع الاتصالات والمراسلات كتابياً.
• الاحتفاظ بسجلات يومية تفصيلية لسير العمل.

كيف يساعدك عادل في عقود المقاولات؟

تقدم منصة عادل خدمات قانونية ذكية لدعم أطراف عقود المقاولات:

• استشارات قانونية فورية: الحصول على إجابات حول الجوانب القانونية لعقود المقاولات عبر المستشار القانوني الذكي.
• تحليل العقود: مراجعة وتحليل بنود عقد المقاولة للتأكد من حماية حقوقك عبر خاصية تحليل المستندات.
• صياغة العقود: المساعدة في صياغة عقود المقاولات بما يتوافق مع الأنظمة السعودية.

الأسئلة الشائعة حول عقود المقاولات في السعودية

1. ما هي الضمانات المطلوبة من المقاول في عقد البناء؟ تشمل الضمانات الأساسية: ضمان حسن الأداء (عادة 5-10% من قيمة العقد)، وضمان الدفعة المقدمة (بقيمة الدفعة)، وضمان الصيانة (عادة 5% من قيمة العقد). بالإضافة إلى التأمين على الأعمال والمسؤولية المدنية تجاه الغير. وفي المناقصات، يُطلب أيضاً ضمان ابتدائي بنسبة 1-2% من قيمة العطاء.

2. ما هي مدة ضمان المباني في السعودية؟ يوجد نوعان من الضمان: ضمان الصيانة (فترة العيوب) وتكون عادة سنة واحدة من الاستلام الابتدائي، والضمان العشري الذي ينص عليه نظام المعاملات المدنية ومدته عشر سنوات من تاريخ التسليم، ويغطي التهدم الكلي أو الجزئي والعيوب المهددة لمتانة المبنى.

3. ما هي حقوق المقاول في حال تأخر المالك في الدفع؟ يحق للمقاول المطالبة بفوائد التأخير إن نص العقد على ذلك، وتعليق العمل بعد إنذار المالك كتابياً بالتأخر في السداد، والمطالبة بتعويض عن الأضرار الناتجة عن التأخير في الدفع، وفسخ العقد في حال استمرار التأخير لفترة طويلة مع حفظ حقه في التعويض.

4. هل يحق للمالك فسخ العقد مع المقاول؟ نعم، يحق للمالك فسخ العقد في عدة حالات منها: إخلال المقاول بالتزاماته الجوهرية، والتأخير الشديد في التنفيذ، وعدم مطابقة الأعمال للمواصفات رغم الإنذار، وإفلاس المقاول أو تصفيته. كما يحق للمالك فسخ العقد دون خطأ من المقاول مقابل تعويضه عن الأعمال المنجزة والأرباح الفائتة.

5. كيف يتم حل النزاعات بين المالك والمقاول؟ يُنصح بالتدرج في آليات حل النزاعات: أولاً المفاوضات المباشرة بين الأطراف، ثم الوساطة بواسطة طرف محايد، ثم التحكيم أمام هيئة تحكيم متخصصة (يُفضل المركز السعودي للتحكيم التجاري)، وأخيراً اللجوء إلى المحاكم التجارية المختصة عبر منصة ناجز.

6. ما هي حدود الأوامر التغييرية في عقود المقاولات الحكومية؟ في العقود الحكومية، تخضع الأوامر التغييرية لنظام المنافسات والمشتريات الحكومية الذي يحدد نسباً قصوى للزيادة أو النقصان. ويجب أن تصدر الأوامر التغييرية كتابياً وبموافقة الجهة المختصة. ويحق للمقاول المطالبة بتعديل المدة والقيمة وفقاً لحجم التعديلات.

7. ما المقصود بالقوة القاهرة في عقود المقاولات؟ القوة القاهرة هي حدث خارجي غير متوقع ولا يمكن تجنبه ويجعل تنفيذ الالتزام مستحيلاً. ومن أمثلتها: الكوارث الطبيعية (زلازل، فيضانات)، والحروب والنزاعات المسلحة، والأوبئة العامة، والقرارات الحكومية الاستثنائية. ويترتب على ثبوت القوة القاهرة إعفاء المقاول من غرامات التأخير وقد يؤدي إلى فسخ العقد إذا استحال التنفيذ.

8. هل يجوز للمقاول التعاقد مع مقاولي باطن دون إذن المالك؟ يعتمد ذلك على نص العقد. بعض العقود تشترط موافقة المالك المسبقة على مقاولي الباطن، بينما تكتفي عقود أخرى بإخطار المالك. وفي جميع الأحوال، يظل المقاول الرئيسي مسؤولاً أمام المالك عن جودة وسلامة الأعمال المنفذة من قبل مقاولي الباطن.

خاتمة

تُعد عقود المقاولات والبناء من أكثر العقود تعقيداً في المنظومة القانونية السعودية، نظراً لتداخل الجوانب الفنية والمالية والقانونية. إن الصياغة الدقيقة والشاملة لعقد المقاولة هي خط الدفاع الأول لحماية حقوق جميع الأطراف وتقليل مخاطر النزاعات. للحصول على استشارة قانونية متخصصة في عقود المقاولات، يمكنك الاستعانة بمنصة عادل للاستشارات القانونية الذكية، أو الاطلاع على كود البناء السعودي عبر موقع اللجنة الوطنية لكود البناء السعودي، أو زيارة موقع وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان للاطلاع على التراخيص والاشتراطات.